Friköp när det är en liten bostadsrättsförening
Bor du i en liten bostadsrättsförening så kan det bli stora problem!
I Sverige finns många små bostadsrättsföreningar med mellan 3 och 12 lägenheter. Dessa föreningar är ofta välskötta, har låg belåning och god ekonomi – ändå möts de ibland av stängda dörrar när de söker banklån för renoveringar, omfinansiering eller andra investeringar.
Till detta kommer att det blir problem för köpare av bostadsrätt att få lån vilket gör att bostadsrätterna i praktiken blir osäljbara.
Lösningen är i dessa fall tyvärr att avveckla föreningen. Detta kan för småhus göras genom beslut om frivillig likvidation följt av friköp till eget ägande.
- Är det fråga om småhus så finns alltid möjligheten att göra friköp genom att försätta föreningen i likvidation
- Är det ett flerfamiljshus är problemet mycket större eftersom man tyvärr inte får bilda ägarlägenheter av bostadsrätterna.
- Är det en stor villa med till exempel tre lägenheter så finns möjligheten att en av bostadsrättshavarna friköper hela huset och sedan hur ut två lägenheter
Varför säger bankerna nej?
De flesta storbanker har interna gränser för hur liten en förening får vara för att beviljas lån. Vissa kräver minst 5 lägenheter, andra minst 10 eller 12. Föreningar under dessa nivåer bedöms uppenbarligen i vissa fall som högrisk, oavsett faktisk ekonomi. Orsaken är att varje medlem har stor påverkan på föreningens betalningsförmåga, vilket gör att bankerna ser en ökad risk för betalningsproblem.
Konsekvenserna för föreningen
- Nödvändiga renoveringar kan skjutas upp eller bli omöjliga att finansiera.
- Medlemmarna kan tvingas låna privat för att täcka föreningens behov.
- Föreningen får sämre villkor – högre räntor, kortare löptider eller krav på säkerheter.
- I vissa fall nekas lån helt, även om föreningen har låg belåningsgrad och stabil ekonomi.
- Lägenheterna kan bara säljas till köpare som inte har lånebehov vilket i bästa fall sänker värdet, i värsta fall gör lägenheten osäljbar.
Men det finns även andra skäl att friköpa små bostadsrättsföreningar
Från den 1 januari 2026 gäller skärpta regler för alla bostadsrättsföreningar. Bland annat gäller följande:
- Föreningen behöver byta till regelverket K3 för sin redovisning vilket bland annat gör att man måste dela in byggnaden i komponenter som avskrivs på olika lång tid.
- K3-regelver4ket ställer högre krav på en ordentlig underhållsplan.
- Årsredovisningen skall skickas in till Bolagsverket vilket gör att man måste följa regelverket för redovisning till punkt och pricka, annars kan det bli anmärkningar.
Dessa nya regler gör det krångligare och dyrare för en liten bostadsrättsförening
Vad kan man göra?
- Genomför friköp genom frivillig likvidation, om det enligt ovan är möjligt.
- Eller kontakta annan bank, vissa gör undantag eller erbjuder speciallösningar.
- Undersök alternativa långivare så som nischbanker.
- Överväg medlemsfinansiering (kapitaltillskott) men var medveten om att även medlemmarna troligen får nej från sina banker till att låna.