Frågor och svar till medlemmar som överväger friköp
SVAR: Pengar och skulder som föreningen har är ju i grunden medlemmarnas. Kostnader som uppstår vid ett friköp betalas huvudsakligen direkt av föreningen men i slutändan är det ju då medlemmen som betalar. När det gäller kostnadsfördelningen vid friköp så betalar medlemmen oftast lagfart och nya pantbrev medan föreningen bekostar allt annat, huvudsakligen lösen av föreningslån, avstyckningskostnad och likvidatorskostnader.
SVAR: Först skall sägas att om man beslutar om likvidation så måsta alla friköpa. För likvidation behövs beslut på två föreningsstämmor där det behövs 2/3 majoritet på stämma två. Om exempelvis 15 medlemmar kommer på stämma två så behövs 10 stycken JA-röster för giltigt beslut om likvidation.
Däremot kan man naturligtvis i stället göra friköpet frivilligt men det innebär att ni riskerar att få en struktur där bostadsrätter och friköpta hus blandas med varandra. För en köpare är det svårbegripligt och det är inte säkert att till exempel bank eller bostadsrättslagstiftning tillåter detta.
SVAR; Det finns ingen lagreglering om just det men föreningsstämman beslutar om man skall medge frivilligt friköp och då skall/bör man ju ha med en kalkyl i beslutet som visar vad friköparna skall betala. Men många banker är skeptiska till små bostadsrättsföreningar. Vid färre är 12 lägenheter kan det bli problem med finansiering både för förening, medlemmar och nya köpare.
SVAR: En latent vinst finns i vissa föreningar som förvärvat sin fastighet via till exempel bolagsförvärv. Rangifer räknar fram den latenta skatten i sin analys av föreningen
SVAR: Lantmäteriets timkostnad är 1 800 kr/tim. Moms tillkommer inte på det. Tyvärr är avstyckningsprocessen ibland ineffektivt och probleminriktad vilket gjort att kostnaderna skenat de senaste 10- 15 åren. Från att 2010 ha kostat cirka 10 000 kr per tomt så ligger vi nu (februari 2024) på minst 20 000 kr/tomt, ofta mer, 25 000 kr per avstyckad tomt är inte ovanligt tyvärr. Generellt sett är de kommunala lantmäterierna billigare och har bättre service.
SVAR: Ja, självklart. Rangifer kommer att ta fram ett heltäckande dokument i ämnet. Vi rekommenderar att det sedan hålls ett informationsmöte där jag presenterar utredningen och alla kan få ställa frågor. Men… det kan ju finnas personliga frågor som man inte vill ta på ett föreningsmöte och vi därför kan erbjuda personlig konsultation för de som vill ha det.
SVAR: Teoretiskt är svaret ja men… jag har genomfört över 70 friköp genom åren, kanske närmare 100 st. Och jag har lyckats hjälpa alla att köpa. Vid något enstaka tillfälle har det kanske varit någon som haft friköpet som skäl för att flytta. Vid några tillfällen har jag behövt låta likvidationsprocessen ta paus efter att alla utom en medlem friköpt. Jag har då tillsammans med den medlemmen sökt lösning på problemet.
SVAR: Tiden bestäms av hur lång tid det tar tills lantmätaren har gjort avstyckningen. För närvarande (maj 2025) startas jobbet upp efter cirka 3 månader. Vissa kommunala lantmäterier har ingen kötid alls till att de börjar jobba med ett inkommet ärende! Förrättningen tar cirka 4 månader varefter man har en månads överklagandetid. När lagakraftvunnen avstyckning är på plats tar det cirka 1,5 till 2 månader till dess att friköp kan göras.
SVAR: Eftersom jag har kunskap, arbetslivserfarenhet och utbildning i byggnadsteknik, fastighetsförvaltning, ekonomi, juridik, fastighetsexploatering, fastighetsvärdering och lantmäterifrågor så tar jag ett helhetsansvar för processen. Till exempel är det inte vanligt att konsulten har praktisk erfarenhet av lantmäteri, värdering och praktisk förvaltning av bostadsrättsföreningar. Jag tar ansvar för de frågorna också (bokslut och bokföring gör er ekonomiförvaltare dock). I enstaka fall kan man behöva ta in specialkompetens i komplicerade skattefrågor. Medlemmens ansvar är att ha kontakt med sin bank och skaffa lånelöfte. Vid behov kan vi hjälpa till att förklara processen för banken, detta händer relativt ofta.
SVAR: Tyvärr hjälper lantmäteriet numera ytterst sällan till med förhandsbedömning av om detaljplanen medger avstyckning. Det faller därför oftast på mig att tolka planen. Gör jag bedömningen att planen medger avstyckning är chansen stor att avstyckning medges, det är dock ingen garanti. Om lantmäteriet dock är kommunalt där du bor så får man oftast svar av lantmätaren där.
SVAR: Friköpskostnaderna fördelas oftast i proportion till varje lägenhets andelstal (förutsatt att inga hus har någon slags defekt). Beloppet medlemmen betalar vid friköp kallar jag nettoköpeskilling och är skillnaden mellan priset ni får för bostadsrätten när ni säljer den till föreningen och priset ni får betala för fastigheten när ni köper den av föreningen. Skatteverket har dock meddelat regler för prissättningen (bruttopriserna inte nettoköpeskillingen).
SVAR; Vid likvidation måste alla friköpa. Vid frivilligbeslut får var och en välja. Restföreningen får inte innehålla färre än tre medlemmar. Bankerna gillar oftast inte föreningar med färre än tolv medlemmar.
SVAR: Jag har delvis redan svarat ovan men, jag rekommenderar alla som är osäkra på om de får lån att ta kontakt med sin bank innan beslutande föreningsstämmor. Man bör då ta med vårt utlåtande om friköpet som ni fått och ge banken mina kontaktuppgifter ifall det uppstår följdfrågor.
SVAR: Jag tar fram en offert och sedan kan ju den diskuteras i dialog med styrelsen. Rangifer lämnar fasta priser!! Jag vill påpeka att om ni tar in fler offerter så jämför vad som ingår och inte ingår. Och ta referenser!
SVAR: Lantmäteri; enligt ovan cirka 20 000 kr (ingen moms) per hus eller mer beroende på ärendets komplexitet och på effektiviteten hos lantmätaren.
Rangifers arvode för processen inklusive uppdraget som likvidator; 18 till 22 000 kr plus moms per hus. Jag lämnar offert med delsummor ifall processen avbryts.
Övriga kostnader är ganska små och jag vill påpeka att föreningens nettokassa används vid friköpet. Bland övriga kostnader kommer värdering, värdeintyg, ekonomiförvaltning under avvecklingstiden, revision, med mera.
Besök vår hemsida www.rangifer.nu eller kontakta oss:
Mobil: 070 620 51 31
e-post: hakan.storaryr@gmail.com
Vänliga hälsningar
Håkan Olsson
Rangifer AB
Stora Ryr 210
442 75 Lycke