Är vi alla missledda?
Prissättningen vid nyproduktion av bostadsrätter är svår att begripa för en köpare, mycket svårare än när man köper en villa med äganderätt. Det leder, anser jag, till felaktiga marknadspriser.
- Tänk er en nyproducerad villa på 100 kvm boarea som är till salu. Tänk er att den säljs för 5 miljoner kronor av byggföretaget.
- Tvärs över gatan ligger en exakt likadan nyproducerad villa, den är dock bostadsrätt och du kan köpa bostadsrätten för 4 miljoner kronor och så betalar du dessutom en avgift till bostadsrättsföreningen på 9 700 kr/månad.
Det du som konsument har svårt att se är att byggföretaget i fall B får 5,5 miljoner kronor (4 miljoner för bostadsrätten plus 1,5 miljoner kr i andel i förenings lån). Till det kommer att byggföretaget sålt projektet via en så kallad bolagsaffär till din bostadsrättsförening och på det viset undvikit en skatt på hela 300 000 kr för just din andel (bostadsrätt) i föreningen. Man skulle kunna uttrycka det som att du betalat 500 000 kr plus 300 000 kr, hela 800 000kr mer än du tror.
Vi kan dela upp det i 500 000 kr som du betalar mer för att du inte är medveten om att med din bostadsrättsvilla följer ett indirekt lån på 1,5 miljoner kronor som du sedan betalar avgift till föreningen för.
Dom 300 000 kr är ett helt lagligt sätt att minska skatten. Men skulle du i en framtid vilja friköpa bostadsrätten åker DU som bostadsrättshavare på att betala 300 000 kronor extra.
Är ovanstående rimligt? Det är ett konstruerat exempel men det är fullt realistiskt. Nej naturligtvis är det inte rimligt. Som bostadsrättsköpare skall du naturligtvis inte betala mer för samma vara än vad villaköparen betalar. Sedan kommer det alltid att vara olika priser på bostadsrätter och äganderätter ändå men det beror det på andra faktorer som till exempel villighet att betala för service, avdragsrätt för egna lån och ROT-avdragsrätt.
Staten har dock nyligen stiftat lagar kring detta.
- När man säljer en bostadsrätt skall mäklaren upplysa i prospektet om det indirekta lånet. Jag tror att mångas missar detta. Det räcker att en spekulant missar och lägger ett för högt bud så är alla spekulanter förlorare!
- Staten har också föreskrivit att informationen i den ekonomiska planen skall bli tydligare. Exploatören skall ange om det gjorts en underprisöverlåtelse (till exempel en bolagsaffär) och man skall sedan med den uppgiften kunna räkna ut den indirekts skatten. Bland övriga ändringar så skall det bland annat också framgå hur stort det indirekta lånet är per kvadratmeter.
Problemet är bara att en mycket stor andel köpare inte läser mäklarprospektet tillräckligt noga och ännu färre läser den ekonomiska planen (de flesta vet inte vad en ekonomisk plan är).
Jag är kanske pessimist i det här fallet men jag tror på marknadsekonomin. Men en fungerande marknadsekonomi förutsätter att säljare och köpare är lika informerade. Hur skall man lösa det?
Redan för 30 år sedan föreslog jag i en artikel i Dagens Industri att staten skulle lagstifta om utseendet på köpehandlingen när man köper en bostadsrätt. Jag ansåg, och anser fortfarande, att priset bör vara INKLUSIVE underliggande andel i föreningens lån. Om man hade haft en sådan bestämmelse så hade det stått 5,5 miljoner kronor i upplåtelseavtalet i exempel ovan för bostadsrättsvillan som säljs för 4 miljoner kronor. DET skulle göra att köparen får reda på vad det verkliga priset är och man skulle övervägt att gå tvärs över gatan och betala 5 miljoner kronor i stället för en ägd villa. Man skulle då i detta exempel tjäna cirka 500 000 kr direkt och dessutom fått avdragsrätt på HELA lånebelastningen. För bostadsrättsföreningen kan INTE göra skatteavdrag för ränta på lån.
Om man sedan föreskriver att exploatören skall ange den latenta skatten i kronor i direkt anslutning till bostadsrättspriset vid förstagångsupplåtelser så vet köparen allt. Jag tror på marknadsekonomi men den kräver alltid en god reglering.
Håkan Olsson